Par Yoann Joubert, président de Réalités
On dit souvent que les logements neufs sont trop chers et rapidement on conclut que les marges promoteurs sont trop élevées ... un vrai diagnostic pour une fausse conclusion. La promotion immobilière est un métier qui se paupérise. Il y a deux causes majeures à l’origine de ce décalage entre le prix des logements et la solvabilité des ménages, deux causes qui ont bouleversé la formation des prix : la multiplication des normes et le quota de logements sociaux dans les programmes de promotion.
S’agissant des normes applicables aux logements neufs en matière de développement durable et de consommation d’énergie ou encore d’accessibilité aux handicapés, il n’est pas question d’en mettre en cause le bien-fondé. Il s’agit simplement de prendre conscience que leur application a conduit à une augmentation mécanique du coût de production de l’ordre de 15% ! La hausse des prix qui s’est suivie de l’entrée en vigueur du BBC est entre 5 et 10%, selon la capacité des promoteurs à industrialiser les process et la productivité, et à réduire leur marge bénéficiaire pour atténuer la répercussion sur le prix final. Quant aux aménagements systématiques des logements pour qu’ils soient habitables par les personnes à mobilité réduite, ils ont enchéri les coûts et les prix de 5 %, simplement parce que les superficies ont dû en être majorées pour organiser la circulation de façon adaptée. Enfin, les nouvelles normes sismiques, pour les régions concernées, on renchérit le coût de construction de l’ordre de 5% en complexifiant la structure des ouvrages. Tout cela est un fait parfaitement établi par les promoteurs, les entreprises et les maîtres d’œuvre à ce jour.
D’ailleurs l’analyse ce cette d’augmentation des prix conduit à identifier une autre cause, dont on ne parle plus tellement le fait générateur étant loin dans les mémoires : l’obligation d’intégrer dans tous les programmes de promotion une proportion de 20 à 30% de logements sociaux, conséquence directe de la loi ENL (Engagement national pour le logement) de 2006 ayant elle-même imposé un quota de 20% à toutes les villes (parfois jusqu’à 30%). En effet, les promoteurs doivent désormais se plier à cette règle sous peine de se voir refuser le permis de construire. Que s’est-il passé ? Tout simplement un transfert de prix des logements sociaux cédés à perte aux organismes HLM, vers les logements privés à l’intérieur d’un même programme, avec à la clef une augmentation de l’ordre de 10 à 15% selon la taille des programmes. On a déshabillé Pierre pour habiller Paul, et désolvabilisé les accédants des classes moyennes pour augmenter le parc locatif social. Ainsi sur un appartement 3 pièces de 200.000 euros, l’accédant type qui paie 4.000 euros d’impôt sur le revenu par an débourse en une fois sur l’achat de son logement 20.000 euros d’impôt indirect (soir 5 ans d’IR) pour financer le logement social dans le même immeuble.
Que faire ? Pas de palinodie, bien sûr, mais une pause de plusieurs années avant toute nouvelle obligation normative, et peut-être un examen critique de certaines obligations trop dogmatiques et éloignées des réalités. On peut imaginer des solutions simples, comme exonérer de logements sociaux les projets qui se destineraient en totalité à du logement abordable.
Et puis, pour être complet, il faut identifier une cause indirecte et perverse : les hypothèques pesant sur les projets de construction du fait des risques de recours. Porter un terrain stérile parce qu’un recours de tiers vient bloquer le développement d’une opération coûte à un promoteur des dizaines ou des centaines de milliers d’euros, selon l’importance du programme et la durée de purge du permis de construire. Il est clair que l’équilibre économique des entreprises de promotion entraîne une répercussion relative sur le prix de ce surcoût pathologique.
Un remède consisterait à mettre en place une juridiction spéciale de proximité pour examiner sans délai les recours, sur le mode du juge des référés. De fait, le coût de l’aléa juridique pesant sur les programmes serait minoré ainsi que sa conséquence sur les prix de sortie.
On le voit, l’État a pris une part active dans l’augmentation des prix provoquant un écart dangereux entre les possibilités financières des ménages et les prix proposés. Il l’a fait sans le vouloir, animé de bonnes intentions, mais il l’a fait. Il lui appartient, sans idéologie, sans passion, de le comprendre et de corriger les mauvaises tendances. Il trouvera toujours des promoteurs à ses côtés pour s’engager dans cette entreprise réaliste et urgente.
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